Navštívil mne představitel jedné spřátelené neziskovky s žádostí o radu. Ač smlouvu vypověděl, spolek má platit nájemné za pozemek s bývalou stodolou. Přinesl nejen nájemní smlouvu, ale také kopii výpovědi, a dokonce i doručenku. Sama smlouva byla jednoduchá, měsíčně 12 000 Kč na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Smlouvu jsem vyhodnotil jako platnou. S výpovědí, kterou bylo argumentováno, to bylo horší. Obsahovala datum, adresáta, označení smlouvy, která se vypovídá, kdo ji vypovídá, byla podepsána. Samotný text výpovědi ale zněl: „Vypovídáme tuto nájemní smlouvu dohodou ke konci měsíce, ve kterém Vám bude výpověď doručena.“ To bylo špatně, a tak jsem tazateli k jeho zklamání musel sdělit, že smlouvu nevypověděl, že nájem trvá.
V právu existuje něco, čemu se říká právní jednání (§545 OZ), které „vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.“ Přiznávám, že tato definice bude pro právní laiky, slušně řečeno, méně srozumitelná. Fakticky tedy určité chování mění právní poměry: Když v samoobsluze zaplatíme nákup, bylo to právní jednání, které mělo za následek, že se zboží stalo naším vlastnictvím. Na pojmu právní jednání není nic tajemného, je to prostě činnost (někdy i nečinnost – podepíšu smlouvu nebo například nechám uplynout reklamační lhůtu), která ve vnějším světě způsobuje obvykle vznik (při kupní smlouvě změna vlastnictví a povinnost zaplatit cenu), změnu, nebo zánik právních poměrů.
Jsou dva základní druhy právního jednání: jednostranné a vícestranné. Nejčastější jsou vícestranná, a z nich dvoustranná. Typicky jsou to smlouvy – už zmíněný nákup v obchodě, cesta taxíkem nebo pracovní smlouva. Podstatou je, že obě (nebo všechny) strany mají shodný cíl, který je ve smlouvě vyjádřen, a proto ji uzavírají. Pro jednostranné právní jednání je typické, že je ponecháno na vůli konkrétní osoby: jen ona rozhoduje, jestli je vykoná nebo ne. Příkladem je závěť: zůstavitel rozhoduje, jak má být naloženo s jeho majetkem po jeho smrti. Daleko častějším jednostranným úkonem je právě výpověď určité smlouvy. U pracovní smlouvy je jen na zaměstnanci, zda smlouvu vypoví, a zaměstnavatel to nemůže obvykle nijak ovlivnit. Pracovník ukončí pracovní poměr výpovědí, po jejím doručení zaměstnavateli uplyne výpovědní lhůta a pracovní poměr skončí. Stejně je to u nájemní smlouvy, kterou lze vypovědět a je jen na vůli nájemce nebo pronajímatele, jestli to udělá. Z toho všeho je zřejmé, že slovní spojení „Vypovídáme tuto nájemní smlouvu dohodou…“ je protimluv. Řešením byla buď výpověď (jednostranné právní jednání) a pak by nájem skončil uplynutím výpovědní doby. Druhým by byla dohoda o ukončení nájemní smlouvy – na to jsou potřeba ale obě smluvní strany (dvoustranné právní jednání) a jejich shoda na tom, že nájem má k určitému datu skončit. Výpověď tak, jak byla podána, byla tedy neplatná. S jistou rezervou by na ni bylo možné pohlížet jako na návrh dohody o ukončení nájmu, ale vzhledem k tomu, že pronajímatel nereagoval, zcela zřejmě odmítl.
Nakonec se podařilo mi zprostředkovat dohodu mezi oběma stranami. Pronajímatel se zachoval velkoryse, slevil 50 % z nájemného a dohodli jsme ukončení nájemní smlouvy, jako by výpověď byla řádná, a ještě nám byl odpuštěn jeden měsíc (takže jsme uzavřeli dohodu – dvoustranné právní jednání). Spolek ale přesto musel zaplatit, s čímž nepočítal, takže je určitě, sice draho, ale poučen.
Michal Pokorný, advokát,
právní zástupce Pionýra