Na okraji krajského města byl pozemek. Na pozemku stály dva domky ještě z doby před rokem 1989 – lepší, napůl zděné sruby, pěkně udržované. V jednom působila chovatelská organizace – tady jí říkám Chovatelé, ve druhém místní dětský spolek – něco jako Pionýr, jen ve výrazně menším měřítku. Pro tohle vyprávění mu budu říkat Trampové.
Chovatelům domek patřil odnepaměti. Trampové domek získali od likvidovaného státního podniku. Obě stavby, kromě toho, že byly postaveny podle stejných plánů, měly společné i to, že byly na tzv. cizích pozemcích. Domky tedy patřily spolkům, ale zastavěné pozemky (říká se jim stavební parcely), stejně jako okolní pozemek, patřily obci (krajskému městu). Před rokem 2014 to nebylo nijak vzácné. Až 1. ledna 2014 (kdy se začal používat „nový“ občanský zákoník) se stavba stala součástí pozemku (a v zákoně se také řeší náprava tohoto podivného stavu předkupními právy). Nově takové situace už nemohou vznikat, ovšem z minulosti tu zůstalo takových podobných nežádoucích situací poměrně dost.
Jak Chovatelé, tak Trampové to dlouhá léta řešili nájemní smlouvou. Obec byla velkorysá a za pár set korun pozemky pronajímala. Když byl zvolen nový starosta, o věc se začal zajímat. Nakonec se s oběma spolky dohodl na tom, že jim zastavěné parcely a jejich nejbližší okolí prodá za přijatelnou odhadní cenu a oba spolky si zajistily peníze.
Pozemky (parcely) na území ČR (a v ostatních státech je to velmi podobné) jsou změřeny a zakresleny, očíslovávány a zaevidovány na katastrálním úřadu (se stavbami je to podobné). Díky tomu je každý pozemek evidován jako jedinečný: označuje se číslem, které je v rámci oblasti (tzv. katastrální území a někdy se přidá ještě obec) unikátní. Pokud to označení použijeme, tak nemůže být zaměněn s jiným. Proto zákon předepisuje, že při prodeji a jiném nakládání s nemovitostí musí být označena právě tak, je v katastru nemovitostí zapsána.
Pozemky okolo budov byly součástí obří louky, ze které byly „vykousnuty“ jen ty dvě zastavěné parcely. To o katastru píšu proto, aby bylo jasné, že koupit přesně určený kousek pozemku není legrace. Zastavěné parcely už byly v katastru zaneseny, ale co pozemek kolem?
Prodat celý pozemek, už na úřadě evidovaný, není těžké. Prodat jeho určitou část ovšem vyžaduje tzv. geometrický plán. Ten pořídí zeměměřič, který se nejprve podívá do map, které už jsou na katastrálním úřadě, přijede na místo, okoukne to, a pokud je rozdělení možné, nový pozemek vytyčí značkami (takové zvláštní kolíky s plastovými hlavami, které zatluče do země), změří a zaměří (zjistí souřadnice). Pak vyrobí mapu (to je ten geometrický plán) a po dohodě
s katastrálním úřadem nově vznikající pozemek dostane nové, opět unikátní číslo. Plán pak nechá ověřit u autorizované osoby, a navíc schválit katastrálním úřadem (aby byla správně čísla pozemků). Teprve na základě ověřeného a schváleného plánu (někdy i se souhlasem stavebního úřadu) se může ohledně „nového“ pozemku uzavřít smlouva (v našem případě kupní). K té musí být plán připojen jako neoddělitelná příloha, a ve smlouvě musí být uvedeno, že se prodává pozemek nebo pozemky, které teprve vznikají (podle připojeného geometrického plánu).
Katastrální úřad pak vkladem (rozuměj registrací smlouvy a nového vlastníka) zanese do map pozemky nové a jako jejich vlastníky označí kupující (v našem případě).
U Chovatelů a Trampů to věděli a geometrický plán přes známého právníka objednali. S plánem v ruce právník sepsal smlouvu, kterou na obci schválili, pan starosta podepsal. Pak ji podepsali i statutární zástupci obou spolků a všichni společně požádali o „registraci“ katastrální úřad. Ten rozhodl o „povolení zápisu vkladu vlastnického práva“, spolky zaplatily a všichni si mnuli ruce, jak to pěkně zvládli. Ovšem chybička se vloudila.
Když si hospodář Trampů vyzvedl výpis z katastru nemovitostí, zjistil, že jsou sice vlastníky zastavěné parcely, ale nově zaměřený pozemek kolem, jim katastr nepřipsal. Hned si vyžádal výpis na okolní pozemek, a zjistil, že ten patří spolku Chovatelů. Do budovy by tedy chodili přes pozemek Chovatelů. Naproti tomu hospodář Chovatelů zase zjistil, že pozemek okolo jejich budovy patří Trampům. Tak vyšlo najevo, že právník, když sepisoval smlouvu, pozemky, které měly podobné číslo, zaměnil a nikdo si toho nevšiml. Nikdo si totiž (ani na obci) neprostudoval geometrický plán
a nekontroloval, zda kupující podle toho, co je ve smlouvě napsáno, opravdu kupují to, co chtějí koupit.
Byl z toho poprask, ale za cenu dalších 2000 Kč (poplatek za činnost úřadu), se vše vyřešilo. Sice se nabízelo „anulování smlouvy“ pro omyl, ovšem na to by se musela účastnit obec, a to by bylo na velmi velmi dlouhé lokte. Musely by se vracet peníze, vznikla otázka, co se stavebními parcelami, které byly prodány „správně“. Pozemky byly totiž co výměry úplně stejné. Nešťastný právník navrhl, že sepíše smlouvu o jejich výměně, a když to předtím popletl, že poplatek pro katastrální úřad zaplatí ze svého. Tak se i stalo, a vše bylo nakonec tak, jak to být mělo. Trápit spolky bude jen daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, protože v průběhu roku oba spolky po několik měsíců vlastnily jeden pozemek (ten nechtěný), a až poté druhý (ten chtěný).
Co si z toho vzít: každou smlouvu a každý podobný dokument je třeba pečlivě přečíst. Smlouvy sice někdy vypadají mysticky a tajemně, skutečnost je ovšem jiná: Vycházejí ze života a ten je velmi prozaický. A takové by měly být i smlouvy. Pokud něco vypadá jako chyba nebo je nesrozumitelné, vždy se musíte zeptat! To samé platí pro geometrický plán. Sice vypadá složitě, ale je to jen mapa, kde je výchozí stav a výrazně je dokreslen stav nový, včetně nových čísel pozemků. A aby to bylo jasné a pro kontrolu, obsahuje i tabulku s pozemky před změnou, se součtem jejich výměry, a pozemků po změně. Oba součty musejí být stejné, protože pozemek, i když je dělen, se v terénu ztratit nemůže.
Michal Pokorný, advokát
Právní zástupce Pionýra
PS: Pokud se pozemek v terénu ztratí, je to divné a vypadá to na zásah nadpřirozených sil.