Věcná práva k věci cizí by nám neměla být cizí

KadibudkaNad novým občanským zákoníkem, konkrétně § 2707, jsem si vybavil povídku klasika, ve které byl výměnkář, který poté, co daroval statek se všemi polnostmi a živým i mrtvým inventářem, byl snachou vytrvale zavírán na záchodě. Když se případu chopila justice, soudce, který zlomyslnost nechápal a dožadoval se vysvětlení, uslyšel, že sice podle smlouvy o výměnku má výměnkář právo užívat přízemní byt statku, sklízet na záhumenku polovinu úrody, chovat 10 slepic, jedno prase, požadovat otopové dříví, 150 kg brambor, čerpat vodu ze studny a chodit na záchod, avšak smlouva že mu nezaručuje právo ze záchodu odcházet. Již si nevybavuji, jak to dopadlo, ovšem nepochybuji o tom, že nezbylo, než se uchýlit ke zdravému rozumu.

Nový občanský zákoník tedy přináší popis jevu, který ještě před několika lety byl statisticky významný více v literatuře, než v reálném životě.

Změna ekonomických poměrů po roce 1989 přinesla i návrat některých právních institutů, které přináší praktický život. Výměnek byl obvykle právo hospodáře – bývalého vlastníka statku – který předal hospodářství se vším všudy některému ze svých potomků, výměnou za doživotní zaopatření. To mělo obvykle podobu bezplatného práva používat samostatný domek (který se označoval jako „výměnek“ nebo „vejminek“) nebo byt v budově statku a práva na naturální plnění – část úrody, dříví apod. Smlouvy věcné břemeno popisovaly velmi přesně – „vejminek“ totiž nezavazoval jen potomka, který statek převzal, ale každého budoucího vlastníka statku (pro případ prodeje statku nebo bankrotu hospodáře).

Věcné právo k věci cizí
Z hlediska práva je výměnek tzv. věcné právo k věci cizí. Tento pojem je nejenom zajímavým právním jevem, ale i jevem velmi praktickým a v běžném životě potřebným. Věcné právo k věci cizí umožňuje totiž spolehlivě řešit nejenom situaci výměnku, ale i průchod a průjezd přes cizí pozemek, přesahující stavby a čerpání vody z cizí studny.

Věcná práva k věci cizí umožňují, aby vlastník určité věci směl používat cizí věc (např. vlastník pozemku A aby k němu procházel přes pozemek B) a toto používání bylo trpěno, nebo aby určité osobě bylo poskytováno nějaké plnění vlastníkem určité věci (např. právě výměnek). Samozřejmě může existovat neomezené množství kombinací obou popsaných možností.

Proč ale problém, na prvý pohled jasný, má tak složité pojmenování a proč vyžaduje zvláštní právní úpravu? Protože člověk je nestálý, jeho život časově omezený. Pokud jsem se dohodl se sousedem, že budu používat cestu, nikdo mi nezaručí, že se dohodnu s jeho dědici nebo vlastníkem, kterému jednou dům prodá. Zkušeností bylo ověřeno, že významné dohody, jako je právo průchodu a průjezdu na pozemek či doživotní zaopatření, je výhodnější vázat na vlastnictví věci než na osobu, která může změnit názor, zemřít anebo zbankrotovat. Zavázán je totiž každý, komu v budoucnu bude věc náležet. Tato zkušenost měla své právní vyjádření již před více než 2000 let ve starověkém Římě, odkud máme prvé doklady, které jsme bez zásadních změn převzali do našeho právního řádu. Jednalo se o tzv. služebnosti, které jsou veřejnosti spíše známy jako věcná břemena. Nyní jsou věcně rozdělovány na služebnosti a reálná věcná břemena. Pro služebnosti je charakteristické, že zakládají na dobu časově neomezenou povinnost pasivity (strpět, umožnit určité chování – například průjezd), naproti tomu reálná břemena jsou charakterizována dočasností a tzv. transformovatelností (při neplnění se transformují v právo na peněžitou náhradu, pro niž je možné vést exekuci na zatíženou nemovitou věc), zejména však tím, že zavazují vlastníka obtížené věci k nějakému konání (např. udržovat studnu pro jiného).

Věcné břemeno vzniká smlouvou, závětí ale i vydržením a může být založeno zákonem nebo rozhodnutím soudu či správního úřadu. Zaniká obdobně – tedy smluvně, ale například zánikem věci, se kterou je spojeno, ale i úmrtím – například úmrtím oprávněného při osobním věcném břemenu (úmrtí výměnkáře).

Druhy služebností
Služebnost se rozdělují – to uvádím jen pro úplnost – na pozemkové (patřící k pozemku) a osobní (náležející určité osobě – např. výměnek). Převážná většina věcných břemen zatěžuje nemovité věci, a pokud se zakládají smlouvou, vznikají zápisem do katastru nemovitostí. U věcí nezapisovaných do veřejných seznamů (tedy i u věcí movitých), vznikají věcná břemena účinností smlouvy o jejich zřízení. Se zánikem je tomu obdobně, navíc může zánik nastat zánikem věci nebo úmrtím (výměnkář).

V novém občanském zákoníku se tak setkáváme s tradičními služebnostmi:

  • Služebnost stezky opravňuje chodit po stezce nebo se po ní dopravovat lidskou silou.
  • Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes pozemek jakýmikoli vozidly.
  • Služebnost průhonu umožňuje hnát zvířata přes pozemek a je s ním spojeno i oprávnění jezdit jinými než motorovými vozidly.
  • Služebnost opory cizí stavby spočívá v právu stavebně opřít svou stavbu o stavbu sousední.
  • Služebnost okapu umožňuje svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc (budovu či pozemek).
  • Právem obsahově opačným je služebnost práva na svod dešťové vody.
  • Služebnost práva na vodu z pramene na cizím pozemku netřeba vysvětlovat.
  • Tajemně znějící služebnost rozlivu zakládá vlastníku vodního díla (např. řeky), právo při povodni řízeně rozlévat na služebném (právem zatíženém) pozemku vodu.
  • Služebnost právo pastvy vysvětlení také nepotřebuje.

Moderní služebností je „služebnost inženýrské sítě“. Ta zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, a vedení provozovat a udržovat. Vlastník pozemku je povinen se zdržet všeho, co vede k ohrožení inženýrské sítě, zpravidla bude povinen oprávněnému zpřístupnit i pozemek za účelem prohlídky nebo údržby sítě.

Závěrem doporučení, které plyne ze „záchodového příběhu“: Pokud budeme věcné břemeno/služebnost sjednávat, nechme si je popsat co nejpodrobněji – zákon sice obsahuje formulaci o tom, že služebnost opravňuje ke všemu, co je k jejímu výkonu potřeba, ale jistota je jistota. Když nás někdo zavře ne záchod, je to problém ryze praktický a nikoliv právní.

Michal Pokorný,
advokát, právní zástupce Pionýra