Stavba v bublině

2016 pozemek

Jeden ze spolků (nebudu jmenovat) se na mne obrátil s prosbou o pomoc. Vlastnil táborovou základnu na cizím pozemku. Řízením osudu – různých restitucí, nových zákonů o majetku státu a obcí a v neposlední řadě i soudního sporu mezi původním vlastníkem a státem vyšlo najevo, že pozemek patří konkrétnímu občanu. Spolek (tehdy ještě jako občanské sdružení), pána oslovil a ten – starý tramp – se se spolkem dohodl na nájemní smlouvě a to nejenom na zastavěný pozemek, ale i okolní louku. Pro nemovitost neměl žádné využití a nájemné se hodilo. Tak to fungovalo po řadu let až do okamžiku, kdy „starý tramp“ zemřel.

V dědickém řízení připadla louka i se zastavěným pozemkem dceři. Ta vyhodnotila nájemné jako velmi nízké, a tak využila, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a vypověděla jí s kdysi dohodnutou výpovědní lhůtou 3 měsíců a na žádosti o prodloužení smlouvy, alespoň do konce roku, reagovala odmítavě. Její advokát navíc zaslal výzvu k odstranění stavby. Zbytečné byly argumenty o tom, že stavba byla povolena, postavena vlastními silami členů spolku, kolaudována ještě před rokem 1989. Z hlediska zákona se jednalo o cizí stavbu na cizím pozemku a jediný právní důvod, který „legalizoval její umístění“ – nájemní smlouva – odpadl. Zbytečné bylo i vyčíslení nákladů, které si vyžádá odstranění stavby, a že fakticky bude následkem omezení, ne-li zánik spolku. Paní si trvala na svém: Jedná se o můj majetek a já s tím, jak rozhodl můj otec, nesouhlasila a nesouhlasím, snad jedině pokud bychom se dohodli na vyšším nájemném.

Co s tím?
Tehdy se postižený spolek obrátil rovněž na advokáta – mne – a předložili nabídku nejenom vyššího nájemného, ale i závazku pozemek oplotit a pozemek, včetně dřevin na něm vzrostlých, na vlastní náklady celoročně udržovat.

Paní se nabídka zamlouvala – jak čas plynul, zjistila, že pro pozemek nemá žádné rozumné využití a ani jej nelze zpeněžit – zájemce o koupi se nenalezl. Zřejmě pro méně komfortní přístup, neobvyklý tvar a umístění (to z něj naopak dělalo ideální místo pro táborovou základnu). Advokát vlastnice přišel s návrhem nájemní smlouvy, která zahrnovala vše spolkem nabízené – s výpovědní lhůtou – velkoryse – 12 měsíců. To se ovšem spolku, ani mě nezamlouvalo: pravdou bylo, že 12 měsíců je více než 3 měsíce, nicméně existence základny tak zůstávala nejistá a na odkup pozemku spolek neměl. Tehdy jsem přišel s návrhem – novinkou podle nového občanského zákoníku – tzv. právem stavby. Nikdo ze stran nevěděl, co že to vlastně je.

Právo stavby je staronový institut, který se vrací do našeho právního řádu a jeho podstata spočívá v tom, že stavebníku (vlastník stavby) dává právo na cizím pozemku umístit stavbu. Právo stavby lze zřídit na nezastavěném pozemku (tedy stavba bude teprve vystavěna), ovšem lze tím řešit i situaci koupě samostatné stavby (bez pozemku – jen s právem stavby), ať již od vlastníka pozemku nebo někoho jiného. Dokonce lze takto vypořádat i situaci, kdy se stavba ocitla na pozemku cizím (jak tomu bylo v našem případě). Taková stavba není součástí pozemku, není ani samostatnou věcí v právním smyslu, je součástí práva stavby. Proto se stavbou nelze samostatně nakládat (prodat, vyměnit, darovat, zřídit k ní zástavní právo apod.) Zjednodušeně lze konstatovat, že právo stavby opravňuje jiného k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu.

Pro pochopení si to lze představit tak, že právo stavby je pomyslnou bublinou, která zatěžuje pozemek a v bublině je umístěna stavba. Bublina může ale existovat sama o sobě, zánik stavby totiž nemá vliv na zánik práva stavby.

Vlastnice a spolek se nakonec dohodli na právu stavby a s ním spojeném právu užívat nezastavěné části louky na dobu 20 let. Navíc bylo dohodnuto, že za dvacet let má přednost předkupní právo spolku na zatížený pozemek a právo požadovat prodej louky, vše za 80 % ceny obvyklé (vlastnice zohlednila dohodnutou cenu práva stavby a péči o pozemek). Obě smluvní strany tak z nepříjemné situace získaly maximum: vlastnice peněžní prostředky a bezproblémovou péči o pozemek, spolek jistotu 20 let a současně 20 let na vytvoření dostatečných finančních zdrojů na případnou koupi zastavěného pozemku i louky.

Poučení, které je třeba vzít na zřetel:

S ohledem na právní závažnost práva stavby se toto právo a o jeho smluvní modifikace zapisují do katastru nemovitostí, a je tak každému ku zjištění (katastr je veřejný rejstřík), zda je pozemek zatížen právem stavby, komu toto právo patří, a ve sbírce listin zjistit, jaká práva a povinnosti byly při jeho zřízení dohodnuty.

  • Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let.
  • Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou; byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní.
  • Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu (rozuměj cenu), lze ujednat jednorázové zaplacení (jako při nákupu v obchodě), nebo ve splátkách, které ve svém součtu činí cenu (jako splátkový prodej), nebo jako pravidelná platba (něco jako nájemné). Lze dokonce dohodnout i inflační doložku.
  • Stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smlouva může stavebníku uložit povinnost stavbu pojistit.
  • Právo stavby lze převést (prodat, darovat, vyměnit) i zatížit (dát do zástavy), zatížení však může být podmíněno souhlasem vlastníka pozemku.
  • Ze zákona (pokud není stranami dohodnuto něco jiného) má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby a při uplynutí doby, na kterou bylo právo zřízeno, poskytne vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva (ale lze dohodnout například cenu obvyklou, odhadní apod.) – de facto – velmi parafrázovaně – vlastník pozemku stavbu vykoupí.

Vzhledem k tomu, že se pro současnou generaci jedná o institut nový, bude vždy nejvhodnější nechat sepsat smlouvu u notáře nebo advokáta. Právo stavby je pro nás sice staronové, ale více nové, než staré, a tudíž pro laiky (ale i některé kolegy) „neošahané“ a nevyzkoušené. Současně vám však přeji, abyste jej sjednávat nemuseli – je to sice zákonem předvídané, ale vždy by se jednalo o řešení, dle mého názoru, pro spolkovou činnost nouzové.

Michal Pokorný

advokát, právní zástupce Pionýra