Můj dům, můj hrad

Nový občanský zákoník přináší revoluční změny v oblasti práva k nemovitostem – tedy „věcem nemovitým“.

 Podle nového občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (všimněte si, že se již nehovoří o nadzemních stavbách – proč tomu tak je, bude zřejmé o několik vět dál). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (např. studna). Veškeré další věci, ať je jejich podstata vhmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Absolutní novinkou je tak právní úprava, v důsledku které se stavba prohlašuje za součást pozemku. Trochu podrobněji: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Proto stavby – s dále uvedenými výjimkami přechodných ustanovení – není třeba jako samostatné věci definovat. Není-li podzemní stavba samostatnou nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.

Pokud se jedná o podzemní stavby, rozlišují se jednak samostatné stavby se zvláštním (autonomním) hospodářským určením (např. metro, vinný sklep pod cizím pozemkem atp.), které se prohlašují za samostatné nemovité věci, dále pak podzemní stavby zřízené jako součást určitého pozemku, které jsou jeho součástí celé, byť zasahují pod cizí pozemek.

Co to v praxi znamená?
Je samozřejmé, že úderem půlnoci předcházející dni účinnosti nového občanského zákoníku, vznikne řada situací, kdy stavby a pozemky mají různé vlastníky (jak tomu je často v našem sdružení). Na tyto situace pamatují tzv. přechodná ustanovení – to jsou svého druhu „můstky“ nebo „servispacky“, které mají takové situace řešit, takže:

  1. Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, patřila-li stavba i pozemek stejné osobě.
  2. Pokud je stavba spojená se zemí pevným základem, ale není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, dále pokud je ve spoluvlastnictví a současně není shodně ve spoluvlastnictví i pozemek, případně má-li stavba být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva nebo smlouvy vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku – ve všech těchto případech se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona stavba nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.
  3. Stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle nového občanského zákoníku.
  4. Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která nebyla a ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákona ani nebude součástí pozemku, získá ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby obdobně získá předkupní právo k pozemku (vztahuje se i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby). Pokud však lze část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.

Na co dát pozor
Takže přátelé – více než kdy jindy je třeba se zabývat inventarizací nemovitého majetku ke zjištění, jak na tom s nemovitostmi jsme a čí jsou pozemky, na kterých stojí. V úvahu připadá, pokud naše stavba stojí na cizím pozemku, vyjma smluvní úpravy používání pozemku,

  1. vykoupení celého pozemku, na který máme předkupní právo, nebo
  2. vykoupení části pozemku, pokud ve smyslu toho, co již bylo řečeno, lze část pozemku oddělit.

Informace získáme na katastrálním úřadu, který provádí správu Katastru nemovitostí ČR. Věcně je katastr nemovitostí definován jako soubor různých, věcně významných, údajů o nemovitostech v ČR a součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k nemovitostem.

Kromě popsané evidence má katastrální úřad podrobné mapy (lze do nich nahlížet a pořizovat si kopie) a sbírku listin, ve které lze vystopovat historii vlastnictví pozemků a staveb někdy i několik staletí dozadu. Výpis vydávají katastrální úřady proti zaplacení správního poplatku, který se hradí v kolkových známkách (obvykle vystačíte s kolkem za 100,- Kč). Bezplatně lze v omezeném rozsahu nahlížet do katastru na adrese nahlizenidokn.cuzk.cz.

To jsou věci!
V souvislosti s věcmi movitými a nemovitými zmíním i podrobnou úpravu definice věcí, obsaženou v zákoně, která byla, ve významné části, doposud jen věcí právní teorie.

Takže: zákon rozlišuje věci hmotné a nehmotné, přičemž:

  1. Hmotnou věcí je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu (Na ovladatelné přírodní síly – např. elektřina, se kterými se obchoduje, se použijí přiměřeně ustanovení o věcech hmotných).
  2. Nehmotnou věcí jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.
  3. Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí (například zabudované vstupní dveře jsou součástí domu).

Michal Pokorný,
advokát, právní zástupce Pionýra