Katastr nemovitostí vs. naše nemovitosti po 1. 1. 2014

I v tomto ročníku Mozaiky se budeme věnovat novému Občanskému zákoníku, ovšem nyní již z hlediska praktických dopadů na naši činnost a podle jejich významu. Prvým tématem, kterému se budeme věnovat je problematika nemovitostí, přesněji problematika katastru nemovitostí.

O přístupu k právní úpravě nemovitostí podle nového občanského zákoníku jsme si povídali již v prosincovém vydání minulého ročníku. Dnes se k této problematice vrátíme, ovšem z hlediska „katastru nemovitostí“. Pro běžného občana je katastr nemovitostí „Katastrální úřad“, jehož pobočky sídlí v každém bývalém okresním městě. Katastr nemovitostí ale není úřad – název na budovách to potvrzuje slovy „Katastrální úřad pro …“. Z tohoto označení plyne, že úřad není „katastrem“ ale že je úřadem, který se katarem zabývá. Co ale vlastně je ten „katastr“? Poněkud zkrácenými slovy zákona o katastru nemovitostí České republiky (344/1992 sb.): „Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.“ Účelem je vytvořit seznam všech nemovitostí, vlastníků a map, aby bylo možné kdykoliv cokoliv najít. Historicky katastru vznikl, opět zjednodušeně, pro daňové účely – kdo má kolik půdy, jak výnosné a jakou tedy vyměřit daň (a nezanedbatelné byly nepochybně zájmy vojenské).

Pro pochopení si katastr můžeme představit jako obří budovu, ve které se nacházejí:

  1. V prvém patře mapy celé České republiky, kdy každému kraji odpovídá jedna místnost. V každé z těchto místností pak je nepřeberném množství skříní a každá obsahuje mapy jednoho plošně vymezeného celku, který se nazývá „katastrální území“.
  2. Druhé patro obsahuje namísto map podobně uspořádané listy vlastnictví, jejichž obsahem jsou evidování vlastníci nemovitostí.
  3. Třetí patro, opět stejně uspořádané, obsahuje listiny a dokumenty, na jejichž základě dochází ke změnám v 1. patře (například rozdělení nebo sloučení pozemků), ale i ve 2. Patře – například kupní smlouvy, zástavní smlouvy, rozhodnutí o dědictví apod.
  4. Nyní přeskočíme do přízemí, kde je zpravidla podatelna a kde jsou přijímány, kromě žádostí o výpis z katastru, žádosti o změny v katastrální evidenci – tedy například kupní smlouvy se žádostí o vklad. Podatelna kontroluje, zda jsou žádosti podepsané, zda mají odpovídající počet a druh příloh. Každé žádosti připojí číslo jednací a spisové desky.
  5. Z přízemí žádost putuje do 4. Patra, kde úředníci kontrolují obsah spisů a formální náležitosti, včetně zaplacení poplatků. Pokud je např. u kupní smlouvy vše v pořádku, úředník do spisu zapíše, že vklad změny vlastnického práva byl proveden a předá věc jinému úředníku, který provede změnu v databázi. Od něho spis odputuje
  6. do 2. patra, kde si vezmou jednu kopii kupní smlouvy a zanesou jí do sbírky listin,
  7. do 1. Patra, pokud dochází ke změně výměry pozemků, kde si vyznačí změny a pak
  8. do podatelny, která smlouvy rozešle nebo vám pošle koresponďák, abyste si smlouvu vyzvedli.

Pro celou ČR by byla tato budova nesmírně veliká, proto byla správa katastru rozdělena do pracovišť, která odpovídají krajům a bývalým okresům. Má to i svůj praktický význam: při místním šetření – například pokud je třeba se podívat, zda zbořená budova byla skutečně zbořena – to má odpovídající úředník relativně blízko.

Katastr nemovitostí má dosud úpravu ve dvou samostatných zákonech. Kromě zákona již zmíněného zde máme, k dnešnímu dni stále platný a účinný, procedurální předpis, který upravuje zápis do katastru nemovitostí (zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem).

Změna občanského zákoníku přináší změnu i katastrálního zákona a nově bude problematika katastru nemovitostí upravena převážně v katastrálním zákoně (s drobnými výjimkami obsaženými v NOZ).

Takže:

  • Nový občanský zákoník již nepoužívá (s výjimkou přechodných ustanovení) pojem „katastr nemovitostí“, namísto toho hovoří nová právní úprava o veřejných seznamech. Katastr nemovitostí pak bude jedním z takových veřejných seznamů.
  • Zavádí Tzv. posílení principu materiální publicity: za situace, kdy stav v katastru zapsaný je v rozporu se skutečným právním stavem (např. jako vlastník je zapsán někdo jiný – třeba při chybném zápisu dědictví je připsán pozemek navíc), je poskytována ochrana nabyvateli vlastnictví – typicky kupujícímu – (nebo jiného věcného práva) za úplatu a v dobré víře. Nadále by tedy zápis v katastru nemovitostí měl převažovat nad skutečným stavem věci – viz § 984 NOZ.
  • Tomu, co bylo výše uvedeno, musí, logicky, odpovídat nějaká možnost ochrany a obrany skutečného (a tedy v takové situaci poškozeného) vlastníka: jednak nový zákon o katastru stanoví, že úřad vyrozumí účastníky o zahájení vkladového řízení a o možné změně zápisů (avšak pouze prostřednictvím jejich datových schránek). Tím vytváří prostor, aby ten, kdo provedený vklad považuje za nesprávný (nezákonný, podvodný), měl právo žádat, aby příslušný katastrální úřad vyznačil do katastru nemovitostí tzv. poznámku spornosti. Své právo musí následně ve lhůtě dvou měsíců uplatit u soudu a tuto skutečnost doložit katastrálnímu úřadu, který jinak uvedenou poznámku spornosti z katastru nemovitostí zase vymaže. Vložení poznámky se účastník řízení může domáhat ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, pokud ovšem nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, může tak učinit ve lhůtě 3 let od provedení zápisu.

Pokud je návrh na poznamenání spornosti učiněn v těchto lhůtách, působí poznámka spornosti (v případě, že majitel nemovitosti uspěje se svojí žalobou u soudu) vůči tomu, komu svědčí popíraný zápis, a dalším osobám, které na jeho základě dosáhly dalšího zápisu. Zpochybnění zápisů v katastru nemovitostí lze tedy učinit nejvýše 3 roky zpětně.

Z toho plyne poučení

  • Alespoň jednou měsíčně kontrolovat stav zápisu ohledně našeho nemovitého majetku v katastru nemovitostí.
  • Pokud máme datovou schránku, pravidelně ji vybírat.

Michal Pokorný,
advokát, právní zástupce Pionýra