Byt či nebyt

podnajem

Inspirací pro dnešní povídání bylo setkání se spolužákem z právnické fakulty, který provozuje praxi na druhém konci republiky. Při obědě, poté, co jsme probrali spolužáky, manželky, děti, nevypočitatelnost soudů a zvrhlou rychlost zákonodárců, kteří nás zahlcují novelami novelizovaných novel, mi vyprávěl o výjimečném zážitku. Pracoval pro klienta – vlastníka činžovního domu v okresním městě – a společně se správcem domu, měli zajistit protokolární předání bytu, ke kterému byl odsouzen bývalý nájemník. Ten se dostavil přesně, s klíči, řemeslnickou taškou přes rameno a neforemným pytlem. S přítomnými se pozdravil, otevřel a zdvořile podržel dveře bytu. Kolega se zaradoval, protože byt byl zcela vyklizený. Rychle prošel všechny místnosti a vytáhl z aktovky předávací protokol. Nájemník, který odložil zavazadla, vytáhl předložený list papíru, který podal kolegovi se slovy „Pane doktore, je tohle moje nájemní smlouva?“ Po zběžném zhlédnutí kolega přitakal. „Pak musím smlouvu dodržet tak, jak je uvedeno v čl. III odst. 5“ pronesl nájemník a z tašky vyndal obří kladivo. Bleskově všechna okna zbavil skla, vběhl do koupelny a proměnil umývadlo v hromadu trosek. Správce i kolega zděšeně vycouvali na chodbu a odtud pozorovali dění. Nájemník, byť velmi zavalitý pán, se pohyboval obrovskou rychlostí a stejně rychle proboural v příčce mezi pokoji otvor o průměru téměř půl metru, poté, co zavřel hlavní uzávěr vody, urazil v kuchyni kohoutek, kladivo odložil a chopil se pytle. Z něj vysypal do rohu místnosti kupu, která byla později policií identifikována jako chlévská mrva, čerstvá, bez známek zapaření. Pytel odhodil, kladivo vložil do tašky, u dveří se rozloučil a k vytřeštěné, stále nic nechápající dvojici poznamenal: „V tom článku je uvedeno, že byt mám předat ve stavu, v jakém jsem jej převzal. Uznávám, není to dokonalé, ale nepodařilo se mi tak narychlo sehnat lidské fekálie.“ S těmito slovy odešel. Kolega pak to ustanovení ve smlouvě skutečně nalezl a od klienta se dozvěděl, že byt byl dlouho okupován bezdomovci, a nájemník, že byt skutečně přebíral v zuboženém stavu a nechal jej sám opravit. Náklady si však započetl na nájemné, a tak věc skončila nejprve na policii a pak u soudu jako poškozování cizí věci. Historka mi připomněla, že nový občanský zákoník významně změnil právní úpravu bydlení – jeden z nejčastějších právních vztahů, se kterým se setkáváme, a tak bude užitečné, když se s vámi o ty hlavní podělím.

Co je nového?
Prvou novinkou je úplnost právní úpravy, která se vztahuje nejenom na nájem bytu, ale i na každý prostor, který slouží k bytovým potřebám, tedy i na nebytový prostor, který slouží k potřebě bydlení, a třebas i na pronájem domku používaného k bydlení (uspokojování bytové potřeby nájemce a členů jeho rodiny). Dosavadní právní úprava trpěla dualitou – jinak se posuzoval nájem bytu – který vycházel z principu ochrany nájemníka v jeho právu na obydlí, kdežto u nájmu nemovitosti jako celku, takové ochrany nebylo.

Nový občanský zákoník na jedné straně práva nájemců oslabil, na straně druhé však formulovat některá oprávnění, která doposud nebyla výslovně vyjádřena, byla častým předmětem sporů a i soudních řízení.

V prvé řadě má nájemce právo vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou kdykoliv, změní-li se okolnosti do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Takovou situací může být například závažné onemocnění, změna osobních poměrů, ale i například významná a nepředvídatelná změna okolí, ve kterém se byt nachází.

Pokud nájemce v bytě bydlí (nutná podmínka), je oprávněn byt (jeho část – tedy například pokoj) podnajmout jiné osobě i bez souhlasu pronajímatele. To ovšem neplatí, pokud v bytě nebydlí – pak souhlas pronajímatele potřebuje. Výslovně se stanoví, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li jeho chov pronajímateli a ostatním nepřiměřené obtíže (zde se zákonodárce dopustil přehmatu, když hovořil o zvířeti v čísle jednotném – dost dobře si dokážu představit zarputilého pronajímatele, který vypovídá nájem bytu proto, že nepohodlný nájemník chová pár andulek).

Výslovně se připouští, že nájemce také může v bytě pracovat nebo i podnikat, nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům – logicky to musí umožňovat povaha provozované činnosti. Například kovářská dílna v 5. patře vícepodlažního domu, byť by za nájemníkem asi příliš zákazníků nedocházelo, by byla obtížně přijatelná, ovšem práce projektanta, účetní, švadleny, obuvníka nebo knihaře je s bydlením dobře slučitelná (můj dědeček v období před II. světovou válkou měl v nájmu byt, kde jednu z místností používal jako krejčovskou dílnu pro sebe a krejčovského učně).

Nájemník je dále chráněn i tím, že se výslovně zakazuje sjednávat v nájemních smlouvách na byt s nájemcem smluvní pokutu nebo zjevně nepřiměřené povinnosti, a pokud již budou ve smlouvě obsaženy, nebude se k nim přihlížet.

V čem je háček?
Rubem těchto pozitivních přínosů je oslabení nájemcových práv například tím, že došlo k vypuštění bytových náhrad a není již třeba žádat soud o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Výpověď i nadále musí být písemná a musí obsahovat poučení o možných námitkách a soudním přezkumu. Výpověď lze nechat přezkoumat soudem – tedy posoudit, zda byla podána oprávněně – tedy proti nedostatku podmínek pro výpověď – jinými slovy neplatnost výpovědi – musí nájemce aktivně zažalovat ve dvouměsíční lhůtě ode dne doručení výpovědi. Pokud tuto lhůtu zmešká, má nájemce „smůlu“ a bude muset byt opustit.

Stejně tak nebude chráněn nájem bytu, kde nájemce nebydlí a používá ho pro jiné účely, nebo nájem bytu, kde nájemcem je právnická osoba, jelikož ta nemá bytové potřeby.

Pronajímatel si může vyhradit, že se vyžaduje jeho souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti – logicky to ale neplatí, jedná-li se o osobu blízkou (což by umožňovalo některým manželům se zbavit nechtěného partnera s odkazem na nájemní smlouvu a s pomocí motivovaného pronajímatele, který by odepřel souhlas k jejímu/jeho nastěhování) nebo případy zvláštního zřetele hodné.

Proti přeplněným bytům dostává pronajímatel obranný nástroj v právu požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu.

Novinkou je možnost ujednat každoroční zvyšování nájemného, a pokud se nedohodne něco jiného, má pronajímatel právo jednou ročně navrhnout zvýšení nájemného až do výše místně srovnatelného obvyklého nájemného (v součtu tří let nejvíce 20 % původního) a obdobně lze nájemné i snižovat. Nájemce, který s návrhem nebude souhlasit, se může do tří měsíců obrátit na soud (tato lhůta je opět propadná).

Dnes fakticky automaticky požadovaná kauce (zákon o ní hovoří jako o jistotě) může být stanovena (požadována) až do výše šestinásobku měsíčního nájemného. Při skončení nájmu si pronajímatel může započíst, co mu nájemce případně z nájmu dluží, ovšem nájemce má, po skončení nájmu, navíc právo na úroky z kauce alespoň ve výši zákonné sazby.

Jak je to s ukončením nájmu, si podrobně povíme příště.

Michal Pokorný,
advokát, právní zástupce Pionýra